[ VID-INVEST-DUSK ]INVESTERING
De meeste hospitality-investeringen op Bali zijn vastgoedspelen: bouwen, verkopen, uitstappen. KAPAL is anders gestructureerd.
De thesis
De meeste hospitality-investeringen op Bali zijn vastgoedspelen: bouwen, verkopen, uitstappen. KAPAL is anders gestructureerd. Merk, vastgoed en exploitatie zitten vanaf dag één in aparte entiteiten — zodat wat werkt in Amed herhaald kan worden op een toekomstige locatie, zonder het model elke keer opnieuw te onderhandelen.
Elke fase is ontworpen om als compleet, omzetgenererend product te openen vóór de volgende fase begint — wat het risicokapitaal op elk moment beperkt.
Accommodatie, ABU (restaurant), TOYA (wellness), events en retail — geen hotel-P&L met één omzetlijn.
De boomhutten en de lagune zijn ontworpen om organisch merkbereik en social sharing te genereren die niet in verhouding staat tot hun bouwkosten. Ze zijn de meest efficiënte marketinguitgave van het project.
Vijf aparte entiteiten — holding, vastgoed, restaurant, wellness, management — vormen een blauwdruk die naar toekomstige KAPAL-locaties reist zonder herstructurering. Eenmaal gebouwd, herhaaldelijk gebruikt.
Waarom nu
Amed staat er nu voor zoals Canggu en Pererenan er jaren geleden voor stonden, voordat de rest van het eiland het oppikte — een toerismebestemde beachfront-markt die nog niet geprijsd is naar wat het wordt.
Bali's boutique- en designgedreven segment groeit sneller dan het generieke resortaanbod, en Oost-Bali heeft daar nog bijna niets van.
Recovery- en bewegingsgerichte wellness — de positionering van TOYA — is wereldwijd een van de snelst groeiende segmenten in hospitality, en grotendeels afwezig op deze kustlijn.
De markt waarvoor KAPAL gebouwd is, kiest steeds vaker voor inhoud boven spektakel — minder, betere ervaringen in plaats van geprogrammeerde luxe.
De achtergrond
De Indonesische economie groeide 5,7% in Q1 2026 — een veelvoud van het tempo van de meeste volwassen Westerse economieën. Toerisme is goed voor circa 22% van het GDP van Bali, met meer dan 17 miljoen bezoekers verwacht in 2026. De hospitality-vastgoedmarkt op Bali draait doorgaans op een bezettingsgraad van 70–80%, met terugverdientijden die grofweg tussen de 5 en 8 jaar liggen — aanzienlijk beter dan Westerse markten, waar een bezetting van 55% en terugverdientijden van 20 jaar gangbaar zijn. Dit zijn algemene marktcijfers voor Bali, geen voorspelling van KAPAL's eigen prestaties — KAPAL's eigen financiële model wordt apart gedeeld met goedgekeurde investeerders.
BBP-groei van Indonesië (Q1 2026)
Aandeel van Bali's GDP uit toerisme
Verwachte bezoekers op Bali in 2026
Typische bezettingsgraad, hospitality-vastgoed Bali
Wat we aanbieden
Dit is niet geschikt voor investeerders die directe liquiditeit nodig hebben, een volledig risicovrij afgerond object willen, of een gegarandeerd rendement verwachten — geen van alle kan KAPAL, of enige vroege-fase hospitality-ontwikkeling, eerlijk beloven.
Het team
KAPAL wordt geleid door twee founders die ervoor kozen een hospitality-bedrijf te bouwen in plaats van een stuk beachfront-grond te verkopen. Dat onderscheid stuurt elke beslissing in dit project — van het masterplan tot de entiteitsstructuur.
Co-Founder — Creatieve Regie & Strategie
Timo Francke brengt een zeldzame combinatie van strategisch denken, creatieve regie en praktijkervaring in events, toerisme en placemaking samen. Zijn achtergrond bestrijkt zowel de publieke als de ondernemende kant van de vrijetijdssector, wat hem een sterk inzicht geeft in hoe bestemmingen, ervaringen en gemeenschappen worden gebouwd.
Co-Founder — Commercie & Operatie
Francois Chambone brengt een nuchtere, ondernemende mindset mee naar KAPAL, gevormd door jarenlange ervaring in business, mensen, sport en gemeenschapsopbouw. Als eigenaar van Gameplan Arbeidsbemiddeling, een recruitment- en uitzendbureau gevestigd in Gorinchem, heeft hij zijn carrière opgebouwd rond het verbinden van mensen, het herkennen van potentieel en het creëren van praktische structuren die anderen vooruit helpen.
Architect
De leidend architect wordt geselecteerd via een gestructureerd beoordelingsproces — de beste kandidaten zijn op de shortlist gezet, met een besluit zodra het schematisch ontwerp begint.
Consultants & partners
Juridische, financiële en lokale uitvoeringspartners worden nog afgerond. Details volgen zodra de samenwerkingen bevestigd zijn.
Hoe het werkt
Vertel ons iets over jezelf. We beoordelen elke aanvraag persoonlijk.
Een direct gesprek met de founders — geen salesteam, geen tussenpersonen.
Volledige financiën, masterplan, juridische structuur en fasering, gedeeld onder aparte overeenkomst.
Kies je unit en bevestig je positie met een reserveringsovereenkomst.
Formele koopovereenkomst, met betalingen gekoppeld aan bouwmijlpalen.
Regelmatige, directe updates terwijl het project door de bouwfases gaat.
Overdracht van de titel zodra je unit gereed is.
Je toegewezen weken per jaar, naast je aandeel in de rental pool.
De risico's
Een direct overzicht van de risico's van deze investering — en hoe we daarmee omgaan.
Vertragingen, kostenoverschrijdingen of aannemersproblemen zijn het meest voorkomende risico bij elke nieuwbouwontwikkeling.
[ mitigatie — gefaseerde zelffinancierende bouw, trackrecord lokale aannemer, af te stemmen met founders ]
Indonesische vergunningstrajecten kunnen verschuiven, en toerismezonering kan opnieuw geïnterpreteerd worden.
[ mitigatie — bestaande toerismevergunning op de locatie, lokale juridische bijstand, af te stemmen met founders ]
Rendementen worden gegenereerd in Indonesische roepia; investeerders die in EUR of USD denken lopen valutarisico.
[ mitigatie — af te stemmen met founders ]
Off-plan vastgoed in een opkomende markt is illiquide — er is geen gegarandeerde secundaire markt of exitdatum.
[ mitigatie — af te stemmen met founders ]
De vraag naar toerisme op Bali is structureel sterk, maar cyclisch en gevoelig voor externe schokken.
[ mitigatie — gediversifieerde omzet over stay/ABU/TOYA, af te stemmen met founders ]
De dagelijkse prestaties hangen af van het vermogen van KAPAL Management om een consistente gastervaring te leveren.
[ mitigatie — aparte exploitatie-entiteit, af te stemmen met founders ]
Buitenlands-gelinkt eigendom in Indonesië steunt op HGB-titel en PT PMA-structuren met hun eigen juridische complexiteit.
[ mitigatie — HGB-titel, gestructureerde juridische toetsing per investeerder, af te stemmen met founders ]
Waar we nu staan
Locatie verzekerd: 2.770 m² directe beachfront in Amed, officiële toerismebestemming bevestigd.
Architectselectie en schetsontwerp — masterplan, materiaalrichting en klimaatstrategie.
Vergunningsdocumentatie en goedkeuringen, voortbouwend op de bestaande toerismevergunning voor de locatie.
Fase 1 — Fundament: hotelkamers, het ABU-restaurant en infinity pool.
Off-plan verkoopproces voor geselecteerde villa-units, geopend voor gekwalificeerde kopers voorafgaand aan oplevering.
Soft launch van Fase 1, gevolgd door Fase 2 en 3.
Echte locatiefoto's, geen renders.
Structuur
KAPAL is zo gestructureerd dat wat werkt in Amed herhaald kan worden op een toekomstige locatie, zonder het model elke keer opnieuw te onderhandelen. Vijf entiteiten, elk met één taak:
Bezit het merk, de intellectuele eigendom en toekomstige projecten.
Bezit de grond, gebouwen en infrastructuur.
Exploiteert ABU.
Exploiteert TOYA.
Verzorgt hospitality, verhuur, marketing en dagelijkse operatie.
FAQ
De grond wordt gehouden onder een HGB-titel (Hak Guna Bangunan / recht van opstal) — de standaardstructuur voor buitenlands gelinkte toerismeontwikkeling in Indonesië. Volledige details over het eigendomsmechanisme worden gedeeld met goedgekeurde investeerders.
De locatie ligt binnen een officiële toerismezone (Kawasan Pariwisata). Een bestaande toerismevergunning dekt de grond, en vergunningsdocumentatie (IMB/PBG) is in voorbereiding.
KAPAL Property houdt toezicht op de bouw, samen met een geselecteerde architect en lokale aannemers uit Amed/Karangasem. De fasering is zo ontworpen dat elke fase als compleet, operationeel product opent vóór de volgende begint.
KAPAL Management — een aparte exploitatie-entiteit, bewust gescheiden van de vastgoed- en merkentiteiten, zodat het model herhaald kan worden op toekomstige locaties.
De fiscale behandeling hangt af van de structuur en het vestigingsland van de investeerder. Voor Nederlandse investeerders voorkomt een belastingverdrag tussen Nederland en Indonesië in algemene zin dubbele belasting — maar de exacte behandeling wordt individueel afgestemd met goedgekeurde investeerders als onderdeel van het beoordelingsproces, niet algemeen gepubliceerd.
Off-plan eigenaren nemen deel aan een verplichte rental pool, met een vastgestelde verdeling van huurinkomsten en een vastgesteld aantal persoonlijke gebruiksweken per jaar. Exacte voorwaarden worden gedeeld met goedgekeurde investeerders.
Een PT PMA is een buitenlands eigendom Indonesisch bedrijf — het standaard algemene voertuig voor buitenlanders die Indonesische bezittingen aanhouden of een bedrijf exploiteren. Nuttig als algemene achtergrond, maar het beschrijft zelfstandig grondeigendom, niet KAPAL's eigen structuur: investeren in KAPAL verloopt via een off-plan aankoop binnen KAPAL's verplichte rental pool (zie hierboven), niet via het zelf opzetten van een PT PMA om grond direct aan te houden.
In algemene zin kan het bezitten van Indonesisch vastgoed of een bedrijf via een PT PMA een aanvraag voor een investeerdersvisum (KITAS) ondersteunen. Of dat geldt voor een specifieke KAPAL-aankoop hangt af van het gebruikte eigendomsvehikel en wordt per geval beoordeeld — dit is geen garantie verbonden aan een specifieke unit.
We beoordelen elke aanvraag persoonlijk en nemen binnen enkele dagen contact op voor een kennismakingsgesprek. Toegang tot het volledige deck en de documentatie wordt persoonlijk verleend — dit is het begin van een gesprek, geen automatische download.
Volgende stap
Gedetailleerde financiën, het volledige masterplan, de juridische structuur en faseringsdocumenten zijn beschikbaar voor goedgekeurde investeerders. Toegang wordt handmatig verleend — dit is het begin van een gesprek, geen automatische download.